Ça y est, vous avez décidé de sauter le pas et de devenir propriétaire. Un rêve déjà réalisé par près de 37.5% de la population (chiffre de 2013). Une proportion qui augmentera sûrement dans le futur. En effet, le coût d'un logement locatif est désormais supérieur à celui d'une propriété financée par une hypothèque. Après avoir choisi votre future maison, l'organisme financier qui vous assurera un prêt devra estimer la maison en prenant en compte la valeur la plus basse du marché ainsi que des critères comme l'âge du bien, son état d'entretien, son emplacement, etc. Attention, le prix n'est pas le même que le prix de vente du bien. Il s'agira ensuite de vérifier si votre revenu et vos avoirs sont suffisants et si vous êtes endetté.
Seulement, il est souvent rare de disposer d'un deuxième pilier financièrement solide, d'une épargne privée de plusieurs centaines de milliers de francs ou d'un revenu suffisamment élevé et à même de convaincre les banques pour un emprunt. Afin de financer votre futur bien, plusieurs options s'offrent à vous. Il faudra en premier lieu sonder les différentes offres du marché et prendre en compte une multitude de facteurs, comme les fonds propres, les avoirs du deuxième et troisième pilier ou encore le choix de l'amortissement.
Comparer les offres des banques et des assurances
Ces deux types d'établissements proposent chacun des financements hypothécaires. La différence entre leurs offres se situent dans les conditions d'acceptation du dossier ainsi que sur le taux qui est offert.
De manière générale, les assureurs proposent de meilleurs taux d'intérêts sur le long terme que le secteur bancaire. En effet, lorsqu'une banque effectue un financement hypothécaire, elle achète en réalité des capitaux sur le marché financier afin de les revendre au futur propriétaire avec une marge qui lui est propre. L'assurance placera quant à elle l'avoir de ses assurés sur lequel elle s'est engagée à rétribuer un taux technique fixe sur toute la durée contractuelle. Comme le risque est limité dans ces placements, les critères d'acceptation sont plus souples que les banques. Par exemple, l'ouverture d'un compte bancaire ne sera pas imposée. Cependant, il ne sera pas possible pour une assurance d'accorder un crédit de construction ou de rénovation.
Les facteurs à prendre en compte lors du financement d'un bien immobilier
Il existe à votre disposition plusieurs moyens pour acquérir votre bien, qui seront étudiés par la banque ou l'assureur qui financera l'hypothèque. Il est bien souvent nécessaire en Suisse d'apporter 20% de la valeur immobilière en fonds propres. Si vous ne possédez pas suffisamment de liquidités, ce qui est un cas fréquent, les fonds propres peuvent être complétés à l'aide des capitaux de votre deuxième et troisième pilier (pour autant que cela ne dépasse pas la moitié des 20% de fonds propres requis), mais également avec des titres, des prêts, des donations, etc.
Dans le cas du deuxième pilier, qui ne peut financer une résidence secondaire, il existe deux mesures d'encouragement à la propriété: le versement anticipé des avoirs de prévoyance et la mise en gage des droits aux prestations de la caisse de pension. À noter qu'en cas de mariage, le consentement du conjoint est nécessaire pour tout retrait du 2e pilier.
Lors du retrait du 2e pilier, quelles sont les différences entre un versement anticipé et une mise en gage ?
Lors d'un versement anticipé, l'acheteur verse un montant de sa caisse de pension de manière anticipée. La banque financera alors la différence entre cet apport et le prix d'achat. Le capital est imposé entre 4 et 12% et il est obligatoire de rembourser le montant retiré dans les deux ans suivant l'achat du bien immobilier. L'impôt sera remboursé ultérieurement. En conséquence, les rentes de vieillesses seront diminuées. D'autres mesures peuvent être prises selon le règlement de votre caisse de pension.
Dans la mise en gage, il n'y a pas de libération de liquidités et pas d'imposition. En cas de défaut de votre part, la banque est autorisée à réaliser le gage et l'imposition s'effectue alors de la même manière que pour un versement anticipé. L'amortissement sera également plus important car il n'y a rien à rembourser à la caisse de pension. Les conséquences sur la prévoyance sont une prestation diminuée du montant mis en gage en cas de réalisation du risque. L'avantage est que le capital reste en caisse et continue à générer des intérêts.
Comme vous pouvez le constater, les principaux attraits de la mise en gage se trouvent dans la possibilité de diminuer votre apport en fonds propres afin de négocier un meilleur taux hypothécaire, mais les intérêts seront plus élevés. Cette solution permet également d'augmenter les déductions fiscales dans certains cas.
Pour les avoirs du 3e pilier, des différences subsistent également entre les 3e piliers a et b. Pour la prévoyance liée (3e pilier a), les avoirs sont uniquement disponibles pour acquérir une résidence principale, contrairement à la prévoyance libre (3e pilier b). Concernant l'imposition du retrait, le pilier lié est imposé comme un revenu et non le pilier libre.
Et ensuite ?
Si vous avez pu réunir 20% de la valeur du bien immobilier, il est ensuite possible de se faire octroyer un prêt hypothécaire pouvant financer jusqu'à 80% du bien immobilier. Enfin, afin de garantir la capacité financière, il est absolument nécessaire que les charges mensuelles liées au logement n'excédent pas 33% du revenu brut. Ces charges mensuelles sont composées des intérêts hypothécaires et de l'amortissement. Amortir sa dette hypothécaire signifie modifier l'assiette fiscale de l'impôt sur le revenu, directement (un montant convenu est remboursé annuellement avec une garantie sous forme d'assurance-vie par exemple) ou indirectement (en lieu et place du remboursement du prêt, vous pouvez investir dans une police de prévoyance assortie d'avantages fiscaux).
Derniers frais
En dehors du prêt hypothécaire à 80% maximum et des 20% de fonds propres minimums s'ajoutent 5% de frais d'achats. Ceux-ci concernent les frais de notaire ou encore d'inscription au Registre foncier, et doivent être réglés à la conclusion de l'achat du bien immobilier. N'oubliez donc pas de les prévoir en plus du reste des liquidités. Vous trouverez sur notre site internet une multitude de comparateurs vous permettant de chercher et calculer la meilleure offre qui vous correspond et ainsi réaliser votre rêve.
